Pas vu, pas pris !
Malheureusement pour ce couple de vendeurs, cette expression ne lui a pas été favorable.
Je vous raconte cette semaine l’histoire de ce couple qui avait vendu sa maison en omettant de préciser un petit détail (oh, trois fois rien) à ses acheteurs.
Quelques mois plus tard, les acheteurs découvrent la présence d’amiante dans les plaques de fibro-ciment constituant la couverture de l’immeuble.
Ils assignent alors leurs vendeurs en dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés(article 1641 du code civil) et c’est ce qui a donné lieu à cet arrêt de la cour de cassation du 15/04/2021 (n°20-16.320).
L’expertise réalisée démontre effectivement la présence d’amiante.
L’expert conclut, entre autres, qu’au jour de ses constats des travaux ne sont pas nécessaires, les plaques de fibro-ciment étant confinées (sous l’isolation réalisée par les vendeurs).
Les vendeurs s’opposent dès lors à la demande indemnitaire pour essentiellement trois motifs :
- Les obligations du diagnostic prévues par l’arrêté du 2 mars 2002 n’imposait pas de tester la toiture,
- L’acte de vente comprenait une clause de non garantie des vices cachés,
- L’expert retient que la maison n’est pas impropre à sa destination.
A votre avis, qui a gagné ?
Ce sont les acheteurs.
Sur le 2ème argument, l’expert a pu retenir que les vendeurs avaient fait réaliser des travaux de sur-couverture quelques mois avant la vente, technique de travaux utilisée en présence d’amiante.
Les vendeurs avaient donc connaissance de la présence d’amiante dans la toiture.
Ils ne peuvent donc se prévaloir de la clause de non garantie qui n’est pas valable que lorsque les vendeurs étaient de bonne foi c’est à dire qu’ils ignoraient le vice.
Sur le 3ème argument, si l’expert indiquait que la maison n’était pas impropre à destination (l’isolation ayant été réalisé « avec un soin extrême » par les vendeurs), en revanche il précisait également l’amiante en diminuait fortement l’usage dans la mesure où aucun travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou sur la toiture ne pourra être entrepris sans qu’une procédure de travaux sur produits amiantés ne soit engagée.
Les acheteurs ont, dans ces conditions, été indemnisés de la perte valeur vénale de leur maison estimée dans une fourchette comprise entre 15 et 20 % soit les concernant une somme de 33.250 €.
Moralité, au-delà des diagnostics, les vendeurs ont une véritable obligation d’information à l’égard de leurs acheteurs (ce qui répond au 1er argument).
Toute information susceptible d’avoir un impact sur la décision d’achat ou le prix doit être porté à la connaissance des acheteurs (cf ma vidéo du 11/05/2021 Vente et devoir d’information).