Le bailleur de locaux commerciaux est-il tenu de réaliser les travaux de désamiantage quand la concentration anormale d’amiante est découverte en cours de bail ?
A votre avis ? La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 10/09/2020 (n°18-21.890)
Il s’agissait en effet de la location d’un bâtiment industriel donné à bail commercial par contrat du 28/03/2010. Le bailleur délivre à son preneur un commandement de payer les loyers le 1/03/2012. Ce dernier s’oppose en l’assignation aux fins d’être déchargé du paiement des loyers jusqu’à ce que les travaux de désamiantage soient réalisés.
Et le preneur illustre ses propos en produisant le rapport d’un organisme établi le 27/04/2012 montrant des seuils de fibre d’amiante par litre d’air largement supérieur aux normes.
Le bailleur ne conteste pas ce rapport éloquent mais se défend en indiquant que les articles du code de la santé publique fixant le seuil sanitaire de tolérance de la présence d’amiante a été promulgué et est entré en vigueur postérieurement à l’expiration du bail. Autrement dit, le bailleur peut-il se retrouver comptable du respect des normes qui n’existaient pas au moment où il a donné son local à bail ?
Oui nous dit la Cour de cassation car le code civil impose au bailleur, sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. La conformité du local à la réglementation s’apprécie donc tout au long de l’exécution du contrat de bail et non seulement à la conclusion du contrat.
Il faut s’attendre à ce que dans les années à venir, les baux futurs excluent expressément la protection découlant de l’article 1719 du code civil. Nous verrons alors ce qu’en dit la Cour de cassation.