« La forme c’est le fond qui remonte à la surface» disait Victor Hugo.
En voici une nouvelle illustration, dont ces locataires vont faire les frais.
Le 20 avril 2018, Monsieur et Madame Z concluent un contrat de bail d’habitation d’un an avec Madame Z, propriétaires des lieux, pour la location d’une maison dans la région cannoise.
Le 27 décembre 2018, Madame Z leur délivre un congé pour vendre à effet au 3 mai 2018.
Monsieur et Madame Z installés depuis à peine quelques mois saisissent la justice pour contester le congé.
Ils en profitent également pour solliciter une diminution de loyer, la surface réelle du logement étant inférieure de plus de 5% à celle mentionnée au bail.
Sur la validité du congé, le débat tourne court.
La bailleresse reconnait en effet que le logement n’était pas meublé de sorte que la durée du contrat de bail n’était pas d’un an mais de trois.
Le congé pour vendre est donc nul.
En revanche, elle n’entend pas acquiescer à la demande de diminution de loyer.
Elle soutient que la demande est irrecevable, faute pour les locataires d’avoir, avant de saisir Justice, tenté une démarche amiable auprès d’elle.
La Cour d’appel lui donne raison, se fondant sur les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cet article indique :
- lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
- A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande de la diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois, à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
La cour estime qu’avant de saisir le juge, les locataires auraient dû demander une diminution de loyer auprès de leur bailleresse.
Mécontents, les locataires forment un pourvoi en cassation.
Ils soutiennent l’absence de démarche amiable préalable ne rend pas irrecevable la demande au juge.
A votre avis, ont-ils obtenu gain de cause ?
La réponse est NON.
Dans cet arrêt du 20 avril 2023, la Cour de cassation approuve la décision de la cour d’appel.
La loi prévoit un délai de 4 mois pour saisir le juge à compter de la demande en diminution de loyer.
Le juge ne peut donc pas être saisi si une demande amiable n’a pas été formulée.
Pour la petite histoire, ça n’empêchera pas les locataires de reformuler leur demande mais cela ne vaudra que pour l’avenir.
A l’heure d’une justice débordée, les tentatives de règlement amiables doivent plus que jamais être privilégiées.