Mais alors je n’ai pas que des droits, j’ai aussi des devoirs ?
Mais alors je n’ai pas que des droits, j’ai aussi des devoirs ?
J’en tombe des nues !
Je vous raconte cette semaine l’histoire de Monsieur et Mme N qui avaient donné à bail à Monsieur H des locaux commerciaux à usage de débit de boisson, restaurant et dancing en 2007.
En 2014, le maire ordonne la fermeture de l’établissement au public, après passage de la commission de sécurité communale.
Le liquidateur judiciaire du locataire assigne les bailleurs en :
- Résolution judiciaire du bail,
- Restitution des loyers payés et indemnisation de préjudices.
Il estime en effet que la fermeture de l’établissement et le placement du preneur en LJ a été causé par un défaut d’entretien de la charpente par les bailleurs.
La Cour d’appel lui donne tort.
Il forme un pourvoi.
Il invoque deux arguments :
- Le rapport d’expertise a révélé que l’origine des désordres provient d’un sous-dimensionnement de la charpente qui a fléchi jusqu’à occasionner la rupture des entrais, le temps ayant fait son œuvre.
Cela signifie pour lui que l’immeuble était dès l’origine affecté d’un vice, c’est-à-dire avant la signature du bail.
Les bailleurs ont donc manqué à leur obligation de délivrance (= obligation de remettre un local conforme aux règles de sécurité).
- Le bailleur a une obligation de délivrance tout au long du bail.
Il doit veiller à l’état de l’immeuble, sans attendre d’être informé par son locataire de la nécessité de travaux.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est NON.
La Cour de cassation, dans cet arrêt du 13 octobre 2021 (RG n°20-19.278) confirme l’obligation d’entretien continue du bailleur.
Néanmoins, quand le preneur est seul à même de constater un désordre, la responsabilité du bailleur est engagée uniquement quand, informé du vice, il n’a pas pris les mesures pour y remédier.
En l’espèce, le preneur est averti dès janvier 2013 d’une difficulté liée à la charpente, il en informe son bailleur deux ans plus tard.
Le bailleur propose de réaliser les travaux de reprise mais le preneur ne donne pas suite.
Le bailleur a ainsi respecté ses obligations et le preneur ne peut s’en prendre qu’à lui-même.