Le mieux est l’ennemi du bien !
Cet agent immobilier en a fait l’amère expérience.
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un agent immobilier qui se plaignait de la commission perçue après préemption par la communauté urbaine des parcelles de terrain qui avaient été confiées à la vente.
Le 24 juillet 2007, Monsieur Z confie à Monsieur A, agent immobilier, la vente de plusieurs parcelles de terrain.
Deux mandats de vente sont signés et il est prévu que Monsieur A percevra une commission de 6% HT du prix net vendeur qui serait réellement perçu par le vendeur.
Mais ce qui semblait une bonne idée de départ va devenir problématique, très problématique.
En effet, la communauté urbaine décide de faire usage de son droit de préemption.
Et les parcelles qui avaient fait l’objet d’une promesse de vente à 80 € du mètre carré, sont finalement vendues après jugement du juge de l’expropriation la somme de 11,53 € ou 14,99 € du mètre carré selon les parcelles.
Et c’est ainsi que l’agent immobilier perçoit une commission de 126.000 € alors qu’il espérait une commission de 790.000 €.
L’agent immobilier tente dans un premier temps d’obtenir amiablement puis judiciairement le paiement du complément par la communauté urbaine.
Néanmoins, la justice rejette définitivement sa demande.
Il entreprend alors astucieusement d’engager la responsabilité du Notaire.
Il lui reproche d’avoir mal rédigé la déclaration d’intention d’aliéner adressée à la communauté urbaine : selon lui le Notaire aurait dû indiquer le montant de sa commission sur la base du prix qui avait fait l’objet d’un accord vendeur/acheteur soit 6 % HT de 80 € le mètre carré.
La cour d’appel donne raison à l’agent immobilier et c’est ainsi que le Notaire est condamné à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de près de 590.000 €.
Mécontent, le Notaire forme un pourvoi.
Il soutient qu’il ne pouvait faire figurer dans les déclarations d’intention d’aliéner une autre rémunération que celle fixée dans le mandat à savoir 6% HT net vendeur du prix réellement perçu par le vendeur.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est oui.
Dans son arrêt du 16 mars 2022 (pourvoi n°20-17.028), la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel.
La cour rappelle en effet qu’en application de la loi Hoguet (art. 6) seul le mandat de vente peut justifier légalement la rémunération de l’agent immobilier.
Il ne peut donc demander ou recevoir aucune autre somme à titre de rémunération, commission ou réparation que celles dont les conditions sont fixées dans le mandat.
Le Notaire n’avait donc commis aucune faute en reproduisant purement et simplement dans les déclarations d’intention d’aliéner la clause relative à la rémunération de l’agent immobilier.
A retenir ainsi : pour un agent immobilier, fixer sa rémunération sur la base du prix de vente, sans fixer de plancher, peut sembler une bonne idée au départ (gagnant/gagnant, et évite une éventuelle renégociation à l’arrivée des offres d’achat) mais c’est en réalité une idée dangereuse.