Trop d’informations tue l’information ?
Je vous raconte cette semaine deux histoires relatives à la commission d’agence immobilière dans le cadre d’un congé pour vendre délivré au locataire.
La première s’agissant d’un local d’habitation :
Les locataires avaient reçu un congé pour vendre rappelant qu’ils pouvaient faire usage de leur droit de préemption et indiquant un prix de vente du bien fixé à 190.000 € frais d’agence inclus.
Ils avaient dans un premier temps accepté l’offre avant de se rétracter et proposé l’acquisition au prix de 140.000 €.
Cette offre avait été refusée et le bailleur sollicitait en justice l’expulsion de ses locataires devenus du fait de l’expiration du congé occupants sans droit ni titre.
Les locataires soutenaient la nullité du congé pour vendre, au motif qu’ils ne pouvaient se voir imposer le paiement d’une commission.
Autrement, indiquer dans le congé le montant des frais d’agence rendait ce congé nul.
A votre avis, ont-ils obtenu gain de cause ?
La réponse est non.
Si la Cour de cassation rappelle dans cet arrêt du 8/10/2015 (RG n°14-20.666) qu’effectivement, le locataire, au titre de droit de préemption ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’agence, en revanche pour obtenir la nullité du congé il doit démontrer le grief qu’il subi.
En l’occurrence, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le locataire n’avait subi aucun grief alors qu’il avait fait une offre d’achat très inférieure au prix demandé, même commission déduite.
La seconde illustration, s’agissant d’un local commercial :
Le bailleur adresse une lettre recommandée, le 20 mai 2015, à son preneur, bénéficiaire d’un bail commercial, lui indiquant son intention de vendre le local et précisant l’offre :
Prix net vendeur : 1.200.000 €
Honoraires d’agence TTC : 144.000 € à la charge de l’acquéreur
Frais de formalité et d’enregistrement de l’acte en sus
Par lrar du 19/06/2015, le preneur indique accepter l’offre de la manière suivante :
Prix net vendeur : 1.200.000 €
Frais de formalité et d’enregistrement de l’acte en sus
Parallèlement une société tierce, présentée par l’agence immobilière, indique son intention d’acquérir l’immeuble.
Il y avait donc deux acquéreurs pour un seul bien.
Le propriétaire du local assigne alors en justice les deux acquéreurs et l’agent immobilier pour faire constater la vente au profit du preneur acquéreur.
A votre avis, qui a gagné ?
Il s’agit du preneur.
La cour de cassation, dans cet arrêt du 28/06/2018 (RG n°17-14.605), rappelle que les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce sont d’ordre public.
Le preneur, auquel le paiement de la commission d’agence ne peut être imposé, avait manifestement son intention d’acquérir aux conditions fixées dans le congé, hormis les honoraires de l’agence et dès lors la vente doit être régularisée à son profit.
Ainsi, qu’il s’agisse de la vente d’un local commercial ou d’habitation, le montant des frais d’agence n’a pas à être indiqué dans le congé pour vendre.
La commission d’agence est en effet liée à son activité d’entremise. Or, elle ne réalise pas d’entremise entre le bailleur et le locataire, qui, par définition se connaissaient avant la vente (https://youtu.be/ClFrcMpBq8k).
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