« Avec le temps, va, tout s’en va » chantait Léo FERRE.
Eh bien, pas toujours malheureusement pour ce syndicat des copropriétaires !
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un syndicat de copropriétaires qui constate des désordres dans la résidence qui lui a été livrée.
Les désordres sont au nombre de deux :
- L’absence de raccordement des évents,
- L’absence d’écran sous-toiture.
L’expert judiciaire confirme ces désordres et le syndicat des copropriétaires assigne le constructeur et l’assureur dommage-ouvrage en indemnisation.
Les demandes à l’encontre de l’assureur dommage ouvrage sont rejetées par la cour d’appel.
Elle retient que :
- Le risque pour la santé de l’absence de l’écran sous toiture et de raccordement des évents ne s’est pas concrétisé dans le délai d’épreuve de 10 ans,
- Les désordres étaient apparents à réception,
Mécontent, le syndicat forme un pourvoi en cassation.
Il soutient que :
- Les non-façons apparues dans les 10 ans faisaient courir un risque aux occupants, désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination,
- Le maître de l’ouvrage, profane en la matière, ne pouvait constater ces absences et les désordres n’étaient pas apparents le concernant,
- Quand bien même ils auraient été apparents, le maître de l’ouvrage n’avait pas la possibilité d’en appréhender l’ampleur et les conséquences.
Ce n’est qu’en constatant les odeurs nauséabondes qu’il a pris conscience des désordres.
A votre avis, a t’il obtenu gain de cause ?
La réponse est OUI et NON.
Dans cet arrêt du 11 mai 2022 (pourvoi n°21-15.608), la Cour de cassation :
- Approuve la Cour d’appel s’agissant de l’absence d’écran sous toiture,
L’expert avait considéré que cette absence pouvait provoquer des chutes de tuile sur les occupants et des entrées d’eau.
Cependant à la date du dépôt du rapport de l’expert, plus de 10 ans après la réception de l’immeuble, le risque ne s’était toujours pas réalisé.
Il n’y avait donc pas désordre décennal.
- Désapprouve la Cour d’appel s’agissant du raccordement des évents.
Les odeurs nauséabondes, constatées dans le délai de 10 ans, présentent un danger pour la santé des personnes. Elles rendent donc l’ouvrage impropre à sa destination.
La Cour aurait dû vérifier si les nuisances olfactives provoquées par l’absence raccordement des colonnes d’eau usées à des évents s’étaient manifesté avant la réception.
En effet, cela permettra de savoir si le désordre était apparent à la réception.
En clair, et sous réserve de l’appréciation de la cour d’appel de renvoi, le syndicat obtiendra une indemnisation de l’assureur s’agissant de l’absence de raccordement des évents mais pas s’agissant de l’écran sous toiture.