Spécial, vous avez dit spécial ? Comme c’est spécial ! (https://youtu.be/4v5OAa7Yuc4)
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’une copropriété composée de deux parties, la partie A, au rez-de-chaussée, centre commercial et la partie B, du 1er au 6ème étage consacrée à l’habitation.
Dans le cadre de l’assemblée générale de copropriété du 13 avril 1990, les copropriétaires décident que :
Toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste et celles du couloir du niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale.
Toutes les charges inhérentes au couloir des caves et de la cage d’escalier doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation.
Des copropriétaires de la partie A, centre commercial, saisissent le tribunal aux fins de voir :
- dire non écrite cette répartition des charges,
- en fixer une nouvelle et
- obtenir le remboursement par le syndicat des copropriétaires des trop versés.
La Cour d’appel rejette la demande estimant que le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier prévoit effectivement la possibilité que certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge seulement d’un groupe de propriétaires intéressés (couloir des niveaux piste et route, quai de déchargement ou escalier des étages).
Elle indique que la loi du 10 juillet 1965 autorise les parties communes spéciales, qu’il s’agit sur ces ouvrages de parties communes et comme telles les dépenses afférentes doivent être supportées par le groupe désigné.
Les copropriétaires de la partie A se pourvoient en cassation.
Ils soutiennent que les parties communes spéciales ne peuvent être que celles affectées à l’usage exclusif de plusieurs copropriétaires.
En l’espèce, les parties communes en question étant utilisées principalement les commerces mais pouvant l’être également par les copropriétaires de la partie habitation, les charges doivent être assumées par tous les copropriétaires.
A votre avis, ont-ils obtenu gain de cause ?
Je précise qu’ils avaient gagné en 1ère instance et perdu en appel.
Alors ?
La réponse est oui.
La cour de cassation indique dans cet arrêt du 8 avril 2021 (N°19-19.201) : « Les parties communes spéciales sont exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété ».
Si ce n’est pas le cas, ce n’est pas une partie commune spéciale et partant cela ne peut faire l’objet d’une prise en charge exclusive par certains d’entre eux.
Point de vigilance : la répartition des charges relève de disposition d’ordre public. Les copropriétaires ne donc pas libres de décider de la répartition des charges.
Pour d’autres vidéos en matière de copropriété, c’est par ici : https://www.frd-avocats.com/articles/#copropriete