De l’article 544 du code civil relatif au caractère absolu du droit de propriété, la cour de cassation a dégagé le principe général du droit en vertu duquel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage. Dans des vieux immeubles, les dégâts des eaux ne sont pas rares.
Quand sont-ils considérés comme excédant les inconvénients normaux du voisinage ?
En copropriété, le copropriétaire victime et même le syndicat des copropriétaires dès lors que les parties communes sont atteintes, peut se fonder tout d’abord sur la loi du 10 juillet 1965. Ils disposent en effet en son article 9 que chaque copropriétaire jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Un dégât des eaux porte atteinte au droit à la jouissance paisible du copropriétaire du dessous, qui subit les infiltrations. Il peut également porter atteinte à la destination de l’immeuble lorsque les dégâts provoqués en parties communes sont si importants que le standing de l’immeuble en est dégradé.
Copropriétaire et syndicat des copropriétaires peuvent ensuite se fonder sur le règlement de copropriété qui contient probablement une obligation de jouissance paisible. Dans un arrêt en date du 28 mai 2020, la cour d’appel d’AIX en Provence a considéré que des infiltrations d’eau en provenance d’un appartement supérieur causant des dégâts à un appartement inférieur excède les inconvénients normaux du voisinage.
La copropriétaire du dessus a ainsi été condamné à indemniser le copropriétaire du dessous au titre de la reprises des désordres et du relogement temporaire.