On m’aurait menti ? disait Richard Virenque
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un acheteur mécontent de son acquisition immobilière.
Il estime en effet avoir été trompé sur :
- La surface habitable,
- Le raccordement d’un WC au réseau d’assainissement communal.
Cette histoire va faire l’objet de deux vidéos, sur chacun des sujets.
S’agissant de la surface habitable :
La surface habitable du bien ne correspondait pas à celle indiquée dans l’annonce immobilière.
L’annonce mentionnait une superficie de 155 m2 au titre des sept pièces de la maison et un studio indépendant de 25 m2.
Un expert judiciaire est désigné.
L’expert conclut que la surface habitable de la maison est de 139 m2.
Cependant, en comptant le sous-sol, la dépendance et le garage, la surface totale s’élevait à 198 m2.
Fort de ces constats, l’acheteur saisit le tribunal d’une demande d’indemnisation de près de 110.000 €.
Il estime avoir été victime d’un dol.
Le dol c’est le fait d’utiliser des manœuvres à l’encontre de son cocontractant pour l’amener à conclure le contrat au sens de l’ancien article 1116 du code civil.
Cet article a été réformé et évoque désormais des manœuvres, mensonges permettant d’obtenir le consentement de l’autre, ou encore de la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante (article 1137 du code civil).
En l’occurrence, le dol était constitué par le fait d’avoir indiqué une surface inexacte.
Le tribunal puis la Cour d’appel rejette sa demande.
L’une comme l’autre retiennent que l’annonce ne précisait pas si la surface annoncée correspondait ou non à une surface habitable.
Et si l’expert avait mesuré une surface habitable de 139 m2, il avait également estimé que la maison avait une surface totale de 198 m2 en comptant le rez-de-chaussée, l’étage, le sous-sol, la dépendance et le garage.
Mécontent, l’acheteur fait un pourvoi en cassation.
Il soutient deux arguments :
- Face à un dol par mensonge, il n’est pas nécessaire de démontrer des manœuvres ou une dissimulation intentionnelle,
- Les vendeurs avaient été informés avant la vente de la surface réelle du bien. Ils avaient sciemment tu cette information pour tirer un meilleur prix de leur bien et trompé l’acquéreur.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est NON.
Dans cet arrêt du 7 septembre 2022, (RG n°21-19.292), la Cour de cassation approuve la décision de la cour d’appel.
Elle rappelle que le dol suppose le dessein d’induire en erreur son cocontractant.
Or, l’annonce ne mentionnait pas si la surface indiquée était une surface habitable ou non au sens de la LOI . Et si la surface habitable est inférieure à la surface mentionnée dans l’annonce, la surface totale du bien était supérieure.
En outre, l’acquéreur avait visité le bien à 7 reprises, il avait pu faire toutes les vérifications qu’il estimait nécessaires.
Elle en déduit, approuvant la Cour d’appel, que la volonté des vendeurs de tromper n’était pas rapportée.
Deux précisions et un conseil :
La mention de la surface loi Carrez n’est obligatoire que dans un achat dans une copropriété.
Dans cette affaire, il s’est avéré que la surface totale du bien était supérieure à celle mentionnée dans l’annonce. Peut-être la solution aurait différente si la surface réelle avait été inférieure.
Vigilance pour les agents/mandataires immobiliers qui pourraient être pris dans la tourmente avec un tel sujet !