En plus, il faut payer la commission d’agence ?????

 Et pourquoi pas le voyage dans l’espace de Thomas PESQUET tant qu’on y est ?

 C’est probablement ce que s’est dit cette commune dont je vous conte l’histoire cette semaine.

Des propriétaires d’un terrain, les consorts C, confient à une agence immobilière le soin de vendre leur terrain.

Le mandataire indique un prix de vente fixé à 559.300 € commission d’agence incluse.

Un mois et demi plus tard, les consorts C consentent à la société S une promesse unilatérale de vente au prix de vente 425.000 € majoré de la commission d’agence.

La commune fait usage de son droit de préemption.

L’acte authentique ne mentionne pas la commission d’agence que la commune a expressément fait exclure.

La Cour d’appel décide que la commission d’agence n’est pas due, la commune ayant préempté avant la levée de l’option par le bénéficiaire c’est-à-dire pour la Cour avant que la société s’engage à acquérir et à verser la commission.

L’agence forme un pourvoi.

Elle invoque deux arguments :

  • La promesse unilatérale de vente valait engagement des parties quant au paiement de la commission pour le cas où la vente se réalisait.
  • Peu importe que l’acte authentique ne mentionnât pas la commission d’agence. Celle-ci figurant sur la déclaration d’intention d’aliéner, la commune, en préemptant, se substituait à l’acquéreur dont elle était tenue de reprendre l’engagement.

A votre avis, l’agence a-t-elle obtenu gain de cause ?

La réponse est OUI.

La Cour de cassation, dans cet arrêt du 12 mai 2021 (RG n°19-25.226) rappelle que :

  • la déclaration d’intention d’aliéner comporte obligatoirement le prix et les conditions de la vente (art. L213-2 du code de l’urbanisme),
  • Aucune commission n’est due avant qu’une opération de vente n’ait été conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties,

Elle en déduit que lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été conclue est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué.

Elle ajoute un élément : dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et la déclaration d’intention d’aliéner.

En conclusion, la mairie était tenue de payer la commission d’agence, même si elle avait exclure celle-ci de l’acte authentique.