Après l’heure, ce n’est plus l’heure!
Voici une nouvelle illustration de cet adage dont Madame Y a fait l’amère expérience!
Le 27 février 2018, Madame O consent à Monsieur X une promesse de vente d’un local commercial donné à bail à Madame Y.
Le lendemain, Madame O notifie à sa locataire une offre de vente aux clauses et conditions acceptées par l’acquéreur, Monsieur X.
Le locataire bénéficie en effet d’un droit de préemption.
Madame Y accepte cette offre le 27 mars 2018 et indique son intention de recourir à un prêt lui ouvrant un délai de 4 mois pour régulariser l’acte de vente.
Et le 27 juillet 2018, Madame Y fait délivrer une assignation en vente forcée à son bailleur.
Si le tribunal fait droit à sa demande, la Cour d’appel infirme la décision, estimant que la vente aurait dû être réalisée dans un délai de 4 mois, l’acceptation de l’offre devenant sans effet au-delà.
La locataire forme un pourvoi.
Elle estime qu’en délivrant à son bailleur une assignation dans le délai de 4 mois de l’acceptation de l’offre, elle a mis en oeuvre toutes les conditions permettant la réalisation de la vente dans le délai légal.
A votre avis, a-t-elle obtenu gain de cause?
La réponse est non.
La Cour de cassation, dans cet arrêt du 24 novembre 2021 (RG n°20-16.238) rappelle le principe posé par l’article L145-46-1 du code de commerce.
Lorsque le locataire accepte l’offre de vente et indique solliciter un prêt pour l’acquisition, la vente doit être réalisée dans un délai de 4 mois.
Le non-respect de ce délai, s’il est imputable au locataire, rend l’acceptation de l’offre sans effet.
La Cour de cassation approuve ainsi le raisonnement de la Cour d’appel qui a :
- Estimé que le défaut de réalisation de la vente dans le délai de 4 mois était dû à l’absence de diligences de la locataire. Cela relève de l’appréciation souveraine de la Cour d’appel,
- Aucune dérogation ou prorogation de ce délai ne peut être obtenu,
- L’assignation en réalisation de vente forcée ne peut pallier l’absence de signature de l’acte dans le délai légal.
A retenir donc : il est impératif pour le locataire d’agir au plus vite pour que la vente ait lieu dans le délai légal de 4 mois de son acceptation de l’offre de vente. A défaut, il perd son droit de préférence.