Aujourd’hui, je vais enfoncer une porte ouverte sur un sujet très concret : l’état des lieux de sortie.
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un bailleur qui estimait que ses locataires avaient dégradé son logement.
Alors, quand ces derniers réclament la restitution du dépôt de garantie, la réponse lui semble évidente : c’est NON !
Les locataires ne se démontent pas, ils saisissent le tribunal en restitution du dépôt de garantie.
Et grand bien leur en fasse puisque le tribunal condamne le bailleur non seulement à restituer le dépôt de garantie mais aussi à leur verser des majorations de retard (art. Loi de 1989 : 10% du montant du loyer).
Ainsi le bailleur va devoir verser 1539,60 €.
Bien sûr, les bras lui en tombent !
Il forme un pourvoi en cassation.
Eh oui, le montant du litige étant inférieur à 4.000 €, l’appel n’est pas possible. On dit alors que le jugement est rendu en dernier ressort.
Bref, Monsieur B est en colère.
Il soutient que le tribunal ne pouvait refuser d’évaluer le préjudice dont il a constaté l’existence dans son principe.
Le tribunal avait constaté le défaut d’entretien du jardin en l’absence de désherbage surtout autour des massifs.
Cependant, face à une facture globale de travaux de jardinage, le tribunal avait estimé ne pas être en mesure d’évaluer le coût exact du nettoyage des parterres et massifs.
Autrement dit, le tribunal avait refusé de faire une cote mal taillée.
Monsieur B reproche donc au tribunal de ne pas avoir évalué son préjudice.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
Il aurait pu mais non.
En effet, le juge ne peut refuser d’évaluer un préjudice dont il a constaté le principe. C’est rappelé régulièrement par la cour de cassation.
Mais le pourvoi de Monsieur B est rejeté.
La Cour de cassation rappelle l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou un tiers mandaté par elles, il est établi par un Huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Ainsi un état des lieux établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.
Et dans cette affaire, Monsieur B savait que ses locataires allaient partir mais n’a pas tenté de faire un état des lieux contradictoire ni n’a fait appel à un Huissier de justice.
Le non respect de cette règle de base lui coûte 1539,60 €, san compter les coûts de procédure.
Moralité : un état des lieux doit être contradictoire !
Si le locataire refuse un état des lieux amiable, il est indispensable de recourir à un Huissier de justice.