L’article L145-1 du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique à la location des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité appartenant à un commerçant, un industriel immatriculé au RCS ou une entreprise immatriculée au registre des métiers.
Ce statut est d’ordre public c’est-à-dire qu’il s’impose sauf à ce que les parties décident de s’y soustraire par la signature d’un bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans. Le bail commercial est un bail 3-6-9 ce qui signifie que le bail est conclu pour 9 mais que le preneur a la faculté de le résilier à l’expiration d’une période triennale par un congé donné au moins 6 mois à l’avance.
Preneur comme bailleur sont donc tenus pour une longue durée et doivent dès lors s’assurer d’une part de la viabilité de l’opération et d’autre part de l’équilibre ou en tout cas la conformité à la loi des obligations souscrites. En particulier, je vous invite à la plus grande vigilance s’agissant de la clause relative à la répartition des travaux entre bailleurs et preneurs.
Aux termes de l’article R145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil (gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier) ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ».
Quid des travaux de mise aux normes d’accessibilité ?
Les dispositions relatives à l’accessibilité des E.R.P. aux personnes handicapées ont été instaurées par la loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, qui a imposé aux exploitants des établissements concernés de les rendre accessibles aux personnes handicapées avant le 1er janvier 2015.
A qui incombe alors la charge des travaux d’accessibilité ?
Au bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance ?
Au preneur qui est l’exploitant de l’établissement accueillant du public ?
Dans un arrêt du 3 novembre 2016, la cour de cassation nous rappelle qu’il convient d’analyser les clauses du bail. Si les clauses du bail indiquent que le preneur fera son affaire personnelle et à ses frais de tous les aménagements nécessaires pour le respect des normes de sécurité prescrites par les dispositions réglementaires , législatives ou administratives sans recours contre le bailleur, il appartient au preneur d’assumer les frais afférents. Dans une décision du 9 janvier 2019, la cour d’appel ANGERS a estimé que de tels travaux incombaient au bailleur au titre de son obligation de délivrance lorsque les normes existent à la date d’établissement du bail ou au titre de son obligation d’entretien lorsqu’elles entrent en vigueur en cours de bail. Et défaut de clause claire et précise dans le bail relatif à la charge des travaux d’accessibilité dans le bail, il appartenait au bailleur d’assumer les travaux.
La cour de cassation ne s’est pas prononcée expressément sur cette question de la charge de travaux en l’absence de clause.
J’invite donc bailleur et preneur à la grande prudence sur cette question et à s’attacher els services d’u spécialiste dans le cadre de la négociation et de la rédaction de leur bail.