Pourquoi s’arrêter en si bon chemin ? C’est une question à laquelle ce locataire aurait dû réfléchir à deux fois avant de s’abstenir de payer les frais d’huissier de justice réclamés par son bailleur.
Voici l’histoire d’une société gérante d’une résidence de tourisme qui bénéficiaire de baux commerciaux, avait négligé de payer ses loyers. Plusieurs propriétaires bailleurs lui signifient donc des commandements d’avoir à payer les loyers en retard ainsi que les frais du commandement sous peine de faire la clause résolutoire insérée aux baux.
La loi prévoit en effet que, pour que le bailleur, puisse se prévaloir de la résiliation automatique du bail en cas de non-respect par le preneur de ses obligations, il doit avoir adressé à son locataire un commandement de payer resté infructueux pendant un mois. En l’occurrence, le locataire s’était acquitté des loyers mais pas des frais de commandement de payer de l’ordre de 80 € à 90 € par commandement. Les bailleurs décident d’assigner leur locataire en Justice pour faire constater la résiliation du bail.
Ils obtiennent gain de cause devant le juge des référés et la cour d’appel confirme la décision et condamne en outre le locataire à payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer du bail majoré de 50 %.
Le preneur forme un pourvoi en cassation. Il soulève en effet deux arguments :
- Faire constater la résiliation du bail alors que les causes principales du commandement avaient été payés est constitutif d’une activation de la clause résolutoire de mauvaise foi par le bailleur,
A cela, la Cour de cassation rétorque que l’action a été mise en œuvre de bonne foi dès lors que le preneur ne s’était pas acquitté de l’intégralité des sommes dues dans le délai d’un mois prévu par le commandement,
- La sanction de la résiliation du bail pour un non-paiement de frais dérisoires est disproportionnée dès lors qu’elle fait perdre au locataire le droit à une indemnité d’éviction (= indemnité due par le bailleur au preneur quand il refuse de renouveler le bail, sans motif grave ou légitime)
Astucieusement, le locataire invoquait l’article 1er du protocole additionnel de la convention européenne des droits et des libertés fondamentales pour plaider que son droit au bail, communément appelé « propriété commerciale » avait été atteint de manière disproportionnée.
La cour de cassation ne retient pas l’argument. En effet, n’était pas en jeu le droit au renouvellement du bail mais l’acquisition de la clause résolutoire.
A noter au passage que si cette clause a pu être activée, c’est en raison du fait que le preneur avait failli à son obligation de paiement. Et cette erreur lui coûte extrêmement chère ! Il ne s’agit que de référé et le locataire conserve des rames à sa disposition mais l’affaire est sérieuse.