« Qui peut le plus peut le moins ».
C’était bien cette idée que ce promoteur avait à l’esprit mais il s’est heurté aux rigueurs du code civil !
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un couple faisant l’acquisition d’un appartement dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.
Monsieur et Madame I concluent avec une société civile de construction vente un contrat de vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement en 2012.
Le contrat de réservation mentionne que la surface de l’appartement est de 53,8 m2.
Après livraison les époux I font mesurer l’appartement par un diagnostiqueur et celui-ci conclut que l’appartement mesure 50,59 m2, au sens de la Loi Carrez.
Les époux I sollicitent dès lors du promoteur vendeur une baisse de prix.
L’article 1619 du code civil prévoit en effet la possibilité de solliciter une baisse de prix dès lors que la différence de contenance est de plus de 5%.
En l’espèce, la différence était de 6%.
Toute la question reposait sur la façon de calculer la surface.
Les acquéreurs soutenaient que la surface mentionnée au contrat de réservation était nécessairement la surface Carrez.
Le promoteur vendeur soutenait au contraire que, faute de précision dans le contrat, la surface indiquée s’entendait comme une surface au sol.
A votre avis, qui a gagné ?
Ce sont les acheteurs !
Mais cela n’a pas été de tout repos.
En effet, la Cour d’appel avait considéré qu’en matière d’immeuble à construire, il n’y avait pas lieu de considérer la surface habitable et que la surface à prendre en compte était la surface au sol.
Dans son arrêt du 18 mars 2021 (RG n°19-24.994), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation casse cette décision.
Elle juge que dans l’acte de vente d’immeuble à construire, la surface stipulée s’entend de la surface habitable au sens de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, excluant ainsi les locaux d’une hauteur inférieure à 1m80.
En définitive et en application de l’article 1619 du code civil, dès lors que le bien vendu est d’une surface inférieure de plus de 5% (1/20ème) à la surface mentionnée au contrat, les époux I pourront obtenir une baisse du prix de vente de l’appartement.
Concrètement cela se traduira en Justice par l’allocation de dommages et intérêts correspondant au prix qui aurait dû être payé compte tenu de la surface habitable réellement achetée.