Le devoir de conseil de l’immobilier dans le cadre d’une vente.

Août 3, 2020 | Immobilier, Vente immobilière

L’intermédiaire immobilier (agent immobilier, mandataire immobilier) reçoit de la part de son client un mandat écrit d’avoir à vendre un bien immobilier. Il a un devoir de conseil à l’égard du vendeur et un devoir d’information à l’égard de l’acheteur.

A l’occasion de la négociation vendeur acheteur, il ne peut donner des renseignements erronés ni insuffisants.

Par exemple, il ne peut pas présenter un terrain comme étant constructible alors qu’il le sait inconstructible. Ce faisant, il commettrait un dol. L’agent d’affaires doit renseigner l’acquéreur sur les particularités essentielles du bien.

Attention à cette occasion de ne pas se rendre coupable d’un défaut ou d’une insuffisance d’information :

Voici des exemples de défaut d’information :

Ne pas renseigner l’acquéreur sur un vice affectant l’immeuble :

En clair, dans le cadre du mandat de vente et avant toute signature d’une promesse, l’intermédiaire immobilier, doit être en possession de l’ensemble des diagnostics immobiliers permettant une information exhaustive de l’acheteur.

Voici des exemples d’insuffisance d’information :

Lorsqu’il a connaissance d’une procédure de constatation de catastrophe naturelle en cours à raison d’un épisode de sécheresse et de réhydratation survenu quelques années plus tôt, l’agent immobilier devait attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ., 8 avr. 2009, n° 07-21.910 et n° 07-21.953 : JurisData n° 2009-047869 ;

Mais attendu qu’ayant retenu que l’agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été clôturé sans solliciter du vendeur plus d’information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches, la cour d’appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que l’agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité devait être retenue dans une proportion qu’elle a souverainement appréciée Une maison d’habitation atteinte de fissures anciennes ; qu’un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction en raison des désordres compromettant la solidité de l’immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité ; que, se plaignant de l’apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros œuvre . 3ème civ 14/12/2017 n°16-24170.

La responsabilité de l’intermédiaire doit cesser lorsque son ignorance d’un vice est avérée et légitime.

Mais plus encore, la cour de cassation vient de décider que la réticence dolosive des vendeurs n’exonérait pas l’agent immobilier de sa responsabilité.

En effet dans un arrêt du 9 janvier 2019, la 1ère chambre civile de la cour de cassation a décidé qu’il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade.

Dans cette affaire, les vendeurs avaient cédé leur maison sans informer d’un projet très avancé de rocade avec une bretelle d’accès à proximité de la maison. Ils avaient d’autant plus conscience de cette construction future qu’ils faisaient du comité de défense qui s’y opposait. La vente avait été annulée pour dol et les vendeurs souhaitaient obtenir la garantie de l’agent immobilier pour manquement à son obligation de conseil. Ce dernier se défendait en indiquant que les vendeurs n’avaient nullement besoin de conseil pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs contractants. La cour de cassation a retenu la responsabilité de l’agent immobilier, estimant que le dol des vendeurs n’excluait pas la faute de celui-ci. Devant la cour d’appel de renvoi, l’agent immobilier pourra utilement plaider que le dol commis par les vendeurs les prive de la possibilité d’être intégralement indemnisés du préjudice subi mais le principe de la condamnation demeure.

J’invite donc les intermédiaires immobiliers à la plus grande prudence dans l’exercice de leurs mandats futurs.

 

Le devoir de conseil de l’agent immobilier : Vous vendez votre bien immobilier et vous vous interrogez sur les obligations de votre agent immobilier à votre égard? Vous achetez un bien immobilier et vous craignez que le vendeur et son agent immobilier vous cachent des informations? Cette vidéo est pour vous.