Pour l’entretien des parties communes, le syndicat de copropriétaires dispose principalement de deux possibilités :
- Confier l’exécution des prestations notamment de nettoyage à une société extérieure,
- Disposer de son propre gardien, qui est alors son salarié et exerce au sein de la loge de l’immeuble en copropriété.
Lorsque le syndicat des copropriétaires est employeur, il assume tous les devoirs liés à cette qualité. C’est ainsi qu’il est tenu d’assurer la sécurité de son salarié. Et il commet une faute inexcusable à l’encontre de son salarié victime d’un accident du travail lorsqu’il avait ou aurait dû avoir conscience du danger auquel était exposé ce dernier et n’a pas pris les mesures pour l’en préserver.
En voici une illustration avec cet arrêt de la cour d’appel de Paris du 22/05/2020 :
Il s’agissait d’une salariée d’un office HLM mais la solution est parfaitement transposable à la copropriété. La salariée, gardienne de l’immeuble, avait été agressée verbalement et menacé de mort par deux personnes. Elle avait été vivement impressionnée et était tombé de sa chaise provoquant, outre le choc psychologique un traumatisme à la main droite. Elle poursuit son employeur dans le cadre d’une action en reconnaissance d’une faute inexcusable d’autant qu’elle avait déjà été agressée à plusieurs reprises par le passé. L’employeur contestait toute faute inexcusable indiquant d’une part que le risque était inhérent au métier de gardien et que sa salarié avait été formée à cet effet et d’autre part qu’il avait installé une gâche électrique dans la loge permettant l’ouverture de la porte de la loge.
La cour d’appel confirmant le jugement de 1ère instance reproche à l’employeur de ne pas avoir prévu de dispositif permettant de s’assurer concrètement de l’identité des personnes souhaitant accéder à la loge (type visiophone) et d’en contrôler l’accès et ne de n’avoir installé aucun moyen spécifique d’alarme permettant d’appeler les secours en cas de danger. La conséquence d’une telle décision est très importante financièrement puisque l’employeur sera tenu du paiement de la rente majorée d’accident du travail versé par la CPAM via un mécanisme d’augmentation de sa cotisation employeur ainsi que de l’indemnisation des préjudices subis par la salarié. La note peut être très lourde, atteindre plusieurs d’euros.
Dans le cadre d’une bonne administration de la copropriété, les syndics de copropriété ont tout intérêt à alerter les copropriétés qu’ils gèrent des risques encourus.
Ils peuvent utilement conseiller de faire les travaux de sécurisation de la loge et de souscrire une assurance pour ce risque qui est assurable.