Je n’aime pas les champignons ! Et encore moins dans ma maison !
C’est probablement ce que se sont dit Monsieur et Madame F au moment de signer l’acte d’acquisition d’une maison.
Le 29 juin 2013, Monsieur et Madame Z ont conclu une promesse de vente avec Monsieur et Madame F une promesse synallagmatique de leur maison d’habitation sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Cet acte est signé avec le concours d’une agence immobilière.
Les acheteurs versent un acompte de 10.000 €
Le 12 septembre 2013, il est porté à la connaissance des acquéreurs que la maison avait fait l’objet de travaux pour cause de mérule.
Ils refusent de régulariser la vente qui devait avoir lieu 4 jours plus tard.
Ils sollicitent la restitution de l’acompte ce que les vendeurs refusent.
Les acheteurs font alors délivrer une assignation à :
- Leurs vendeurs en résolution de la promesse de vente et restitution de l’acompte,
- L’agence immobilière en responsabilité et indemnisation.
La Cour d’appel leur donne tort contre les vendeurs mais raison contre l’agent immobilier.
S’agissant des vendeurs :
La Cour retient que lorsque les vendeurs ont eux-mêmes acquis la maison 4 ans plus tôt les travaux de traitement de la mérule avaient déjà été réalisés par une entreprise spécialisée.
Il n’y avait donc plus de mérule et la Cour a retenu que l’absence d’information transmise à Monsieur et Madame F ne constituait pas une réticence dolosive.
La Cour retient ainsi que le refus de signer l’acte était injustifié et condamne les Monsieur et Madame F à régler aux vendeurs la clause pénale de 33.500 € prévue au contrat.
S’agissant de l’agent immobilier :
La Cour reproche à l’agent immobilier de ne pas s’être fait communiquer par ses mandants (c’est-à-dire les vendeurs) leur acte d’acquisition, sur lequel figurait toute information relative à cette attaque fongique et son traitement.
Cette faute a fait perdre aux acquéreurs la chance de ne pas refuser l’acquisition et de ne pas avoir à payer la clause pénale.
Cette perte de chance est estimée à 95% de sorte que l’agent immobilier est condamné à verser la somme de 31.825 € aux acquéreurs.
L’agent immobilier forme donc un pourvoi.
Il soutient qu’en possession d’un diagnostic indiquant l’absence d’infestations de mérule, il n’était pas tenu d’investigations supplémentaires.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est NON.
La Cour de cassation, dans cet arrêt du 14 novembre 2019 (RG n°18-21.971) retient que l’agent immobilier est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention ;
Et se faire communiquer par les vendeurs, avant la signature de la promesse de vente, leur titre de propriété en est une.
S’il l’avait fait, il aurait su que des travaux de mérule avaient été réalisés et aurait pu en informer les acquéreurs.
A retenir donc : dans le cadre d’une vente, l’agent immobilier doit impérativement se faire communiquer l’acte de propriété par les vendeurs (ne serait-ce que pour s’assurer que ses mandants sont effectivement propriétaires du bien confié).
C’est un rappel qui coûte cher à l’agent immobilier…