La situation sanitaire et ses fermetures de commerce consécutives dispensent-elles les preneurs du paiement de leurs loyers commerciaux ?
Plus d’un an après le début de la pandémie, cette question n’est toujours pas définitivement tranchée.
En effet, des arguments dans les deux sens sont parfaitement audibles :
Pourquoi le preneur paierait-il son loyer, pendant les périodes de fermeture du commerce, alors qu’il n’a pu l’exploiter ?
A l’inverse, pourquoi le bailleur serait-il privé de son loyer, alors que la décision de fermeture administrative relève du fait du prince ?
Les arguments juridiques invoqués sont nombreux et je vous renvoie à ma vidéo intitulée « la Covid 19 est-elle un blanc-seing pour ne pas payer son loyer commercial ?
En résumé, en quelques mots, les arguments relatifs à la force majeure, à l’exception d’inexécution et à l’imprévision ne permettent généralement pas d’obtenir la dispense de paiement du loyer.
Un autre argument juridique divise en ce moment les tribunaux : la question de la destruction de la chose louée.
L’article 1722 du code civil prévoit que : si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie le preneur peut demander une diminution du prix ».
Dans cet arrêt de la cour d’appel de VERSAILLES du 6 mai 2021, le preneur indiquait que l’impossibilité d’exploiter les locaux pendant les périodes de fermeture administrative liées à la pandémie équivalait à la perte partielle de la chose louée et en déduisait que le loyer n’était pas dû.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est non mais elle aurait pu être oui.
En effet, la cour d’appel de VERSAILLES, dans cette instance au fond, décide que l’impossibilité d‘exploiter les locaux est lié à l’activité économique du preneur et non aux locaux eux-mêmes.
Les commerces essentiels sont restés ouverts.
Le preneur doit donc régler la totalité de son loyer.
Mais dans le même temps, la même Cour d’appel de VERSAILLES, mais cette fois-ci en formation référé a décidé que la question était suffisamment sérieuse pour devoir être soumise à un juge du fond (Versailles, référé, 6/05/2021 n°20/04284) , à l’instar de la Cour d’Appel de Paris (décisions du 12/05/2021 n°20/16820 et 20/17489).
Il faudra donc attendre la future décision de la Cour de cassation pour trancher cette question.