Il n’est pas rare de faire précéder le contrat de vente par une promesse synallagmatique de vente par lequel l’acquéreur indique qu’il souhaite acquérir le bien immobilier sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.
Figure donc à l’acte une clause mentionnant que l’acquéreur entend solliciter un prêt dont les caractéristiques sont précisées :
- Le montant du prêt
- La durée du prêt,
- Le taux de l’emprunt.
Et un délai pour faire les démarches. Et les parties fixent une somme séquestre/clause pénale c’est-à-dire une somme qui restera due au vendeur s’il l’acquéreur décide de ne pas acquérir le bien malgré la levée de toutes les conditions suspensives. Et ces mentions engagent l’acquéreur c’est-à-dire qu’il doit solliciter conforme aux caractéristiques du compromis.
Il ne peut solliciter un prêt d’un montant supérieur et d’une durée différente de celle indiqué au compromis. De même, si lui est octroyé un prêt conforme aux caractéristiques du compromis il est fautif s’il refuse in fine d’acquérir et sera alors redevable de la clause pénale laquelle est généralement équivalente à 10 % du prix de vente et ce même si le vendeur a finalement revendu très vite son bien voire à un prix supérieur. Tout au plus il pourra être argué que la clause pénale est manifestement excessive mais cela relève de l’appréciation du juge.
La jurisprudence est très claire, si vous sollicitez un prêt dans des conditions de celles indiquées au compromis, vous êtes fautif. Si vous ne sollicitez pas de prêt, vous êtes fautif. Et si vous refusez de régulariser la vente alors que vous avez eu le prêt, vous êtes fautif.
Je vous invite donc à la plus grande prudence dans la rédaction de cette clause si vous êtes un professionnel de l’immobilier ou dans sa lecture si vous êtes un acquéreur potentiel.
Cette clause engage et son non respect peut couter très cher.