« Engagez-vous, rengagez-vous, qu’ils disaient …. » Disent les légionnaires dans Astérix et Obélix
Je vous raconte cette semaine l’histoire du vendeur d’un immeuble dont l’acquéreur refusait finalement de régulariser la vente.
Le 20 mai 2016, Monsieur R consent à une sci une promesse de vente d’un immeuble rénové à usage commercial et d’habitation pour la somme de 105 000 €.
Deux conditions suspensives sont prévues :
– l’obtention d’un prêt d’un montant de 194 000 € remboursables sur 20 ans au taux de 2,25 % à obtenir avant le 15 juillet 2016,
– l’obtention d’une assurance aux conditions exigées par le prêteur.
La promesse est consentie jusqu’au 20 juillet 2016 avec prorogation possible sans qu’elle puisse excéder 30 jours.
L’acquéreur lève l’option.
Le 14 septembre 2016, le notaire met la SCI en demeure de venir signer la vente le 21 septembre.
L’acheteur n’y défère pas et le 28 septembre 2017, le vendeur l’assigne en exécution forcée de la promesse.
Monsieur R, le vendeur est débouté tant devant le tribunal que devant la cour d’appel de ses demandes.
L’un, comme l’autre, estiment en effet que la levée de l’option ne rend pas la vente parfaite mais crée une obligation réciproque de faire à savoir de passer l’acte authentique qui consacrera la vente de l’immeuble.
Mécontent, Monsieur R forme un pourvoi en cassation.
Il soutien qu’en application des articles 1583 et 1589 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur dès lors que les parties ont définitivement convenus de la chose et du prix.
À votre avis, a t-il obtenu gain de cause?
La réponse est oui.
Dans cet arrêt du 22 juin 2023 (RG n°22-12.794), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.
Dès lors que la cour d’appel a pu constater que l’acte authentique n’était pas un élément du consentement des parties mais une modalité d’exécution de la vente, que la levée de l’option par le bénéficiaire avait rendu parfaite, la promesse de vente valait vente.
Dans ces conditions Monsieur R était donc fondé à poursuivre l’exécution forcée de la promesse de vente.
Moralité : un contrat engage !
L’acquéreur va devoir effectivement acquérir cet immeuble et en payer le prix.