Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un vendeur qui avait procédé à l’extension de son bien immobilier, sans permis de construire, entre 1977 et 1979 (https://www.youtube.com/watch?v=Sh3eo7esoT4).
En 2002, il vend son bien immobilier en tenant son acheteur dans l’ignorance de cette réalité.
L’acheteur découvre ultérieurement non seulement cette absence de permis de construire mais en outre le fait que son vendeur avait été condamné pénalement à deux reprises du délit de défaut de permis de construire pour la construction de l’annexe de la salle de restaurant d’une dimension de 20m2, de la terrasse couverte du restaurant de 85 m2.
L’acheteur assigne alors son vendeur en paiement de dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés (article 1641 du code civil).
La cour d’appel lui donne raison et il obtient une indemnisation.
Elle retient en effet que la terrasse couverte du restaurant, la cuisine et l’arrière ont été édifiées sans permis de construire.
Elle constate que si le juge pénal n’avait pas ordonné la démolition eu égard à l’absence de nuisance esthétique et du fait des conséquences économiques préjudiciables d’une démolition qui reviendrait pratiquement à ordonner la fermeture de l’établissement, en revanche cela ne confère pas à la construction un caractère licite.
Et elle juge qu’en cas de destruction accidentelle du bien, l’acheteur sera dans l’impossibilité d’obtenir un permis de construire pour une reconstruction à l’identique, entre autres, l’emprise au sol étant en effet du double de la surface autorisée.
Le vendeur forme un pourvoi en cassation.
Il soutient deux arguments :
- Le fait que le juge pénal n’ait pas ordonné la démolition a eu pour effet de régulariser la construction,
- L’éventuelle impossibilité de reconstruction, à la suite d’une destruction accidentelle du bien résulte d’une incompatibilité avec le plan d’occupation des sols mais non de l’irrégularité initiale de la construction.
A votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?
La réponse est non.
La cour de cassation approuve, dans cet arrêt du 10 juin 2021 (pourvoi n°20-11.902), la Cour d’appel d’avoir considéré que : l’impossibilité de reconstruire à l’identique, qui a été dissimulée à la SCI lors de la vente et qui empêchera l’exploitation du restaurant et en diminuera tellement l’usage qu’elle n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle en avait été informée, était constitutive d’un vice caché.
A retenir : Une construction doit toujours être édifiée dans les règles.
Si vous n’avez pas respecté les règles, vous avez deux solutions :
- Soit régulariser la situation (si cela est possible),
- Soit en informer l’acquéreur (et évidemment le mentionner dans les actes de vente) qui en fera son affaire personnelle.
Pour d’autres vidéos sur la vente d’un bien immobilier : https://www.frd-avocats.com/articles/#venteimmobiliere