« Il était un petit homme qui avait une drôle de maison, qui avait une drôle de maison »
Je vous raconte cette semaine l’histoire d’acquéreurs qui découvrent, après l’achat d’une maison, que le rez-de-chaussée de celle-ci n’est pas habitable…
En mars 2015, Monsieur et Madame Z acquièrent une maison de 80m2. Elle est construite sur plusieurs niveaux :
- Au RDC, cuisine et séjour,
- A l’étage des chambres,
- Des combles.
A l’occasion d’une demande d’extension de la maison, ils découvrent l’inhabitabilité de leur rez-de-chaussée.
En effet, la règlementation dans cette zone ne permet pas de construire pour habiter sous la cote des plus hautes eaux connues.
Ils assignent leurs vendeurs en annulation de la vente.
Si le tribunal rejette la demande, la Cour d’appel l’accueille.
Elle retient que les acquéreurs ont été victimes d’un vice du consentement.
Ils ont commis une erreur sur l’habitabilité du rez-de-chaussée.
Et cette erreur est excusable dès lors que l’acte de vente ne mentionnait pas que la hauteur du rez-de-chaussée était inférieure à l’altitude des plus hautes eaux connues ou que les aménagements du rez-de-chaussée (décrit en 1949 comme un sous-sol à usage de remise et cave) avaient été réalisés sans autorisation.
Mécontents, les vendeurs forment un pourvoi en cassation.
Ils reprochent à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché si, malgré la méconnaissance des règles d’urbanisme, les acquéreurs étaient en mesure d’habiter le rez-de-chaussée sans risquer une action en destruction.
En effet, à la date de la vente, l’action en destruction ouverte à la mairie était prescrite.
A votre avis, ont-ils obtenu gain de cause ?
La réponse est non.
Dans cet arrêt du 13 juillet 2022 (pourvoi n°20-21.293), la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir considéré que :
- Le fait que la mairie ne puisse plus exiger la remise ne état d’origine au rez-de-chaussée ne rendait pas le bien conforme,
- Au regard du plan de prévention des risques, le rez-de-chaussée ne pouvait être à usage d’habitation.
La Cour de cassation approuve également la Cour d’appel d’en avoir déduit que les acquéreurs, qui avaient cru acquérir un bien disposant d’un rez-de-chaussée habitable, avaient en réalité, acheté un bien dont seul le 1er étage et les combles l’étaient, avaient commis une erreur portant sur une qualité essentielle du bien, à savoir sa surface habitable.
Une telle erreur justifie l’annulation de la vente.