Optimiser c’est tricher ?
Voici la question posée par cette décision de justice
Mme V consent une promesse unilatérale de vente des cinq lots d’un immeuble en copropriété.
Les lots avaient été donnés à bail d’habitation
Entre la promesse et la réalisation de la vente définitive, l’acheteur négocie avec le locataire son départ moyennant une indemnité.
Cette information est tue au veneur et l’acheteur revend deux des lots, libre d’occupation, trois mois plus tard.
Le vendeur assigne l’acheteur en dommages et intérêts.
La Cour d’appel lui donne raison et condamne l’acheteur à verser au vendeur 300.000 € de dommages et intérêts.
Mécontent, l’acheteur forme un pourvoi.
Il soutient que le consentement à la vente s’apprécie à la date de la promesse de vente et non à la date de la réalisation par acte notarié.
Il en déduisait que l’accord ayant été conclu avec le locataire postérieurement à la promesse, il n’avait pas manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi.
A votre avis, a t’il obtenu gain de cause ?
La réponse est NON.
Dans cet arrêt du 19 janvier 2022 (pourvoi n°20-13.951), la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir retenu qu’en matière contractuelle (art 1109 s du code civil) les parties sont tenues à une obligation de loyauté, bonne foi et sincérité.
S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage (à vendre), l’acheteur étant libre d’acheter ou pas.
Il ne s’agissait donc pas d’une réitération de la vente mais d’une réalisation.
La libération des lieux par le locataire faisant substantiellement augmenter la valeur du bien, cette information devait être portée à la connaissance du vendeur !
Ainsi si dans l’esprit de l’acheteur, il s’agissait d’optimiser son investissement au plus vite, pour la Justice il s’agit d’une déloyauté coupable.